2014年中国养老地产运行情况分析报告及案例分析

发布日期:( 2021-05-08 17:00 ) 点击次数:353

 一、国内参与养老地产专题阅读)的主力机构  

  随着中国快步进入老龄社会,老龄人口日益增加,已经占总人口的10%,由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速,而对应的养老设施供应却严重不足,养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性,行业投资价值日益凸显。受国外养老地产在成熟阶段表现出收益高、稳定性强、抗周期风险等特点吸引,以及国内养老地产的市场供需状况,各类机构纷纷进入养老地产投资、开发、运营领域,其中传统房地产开发商、产业投资者、保险公司、政府及国外投资机构成为主力。

  (一)传统地产商拓展细分市场,秉承住宅开发思路采用销售模式

  传统地产开发商基于对房地产细分领域的拓展、产品多元化的尝试以及寻找新的利润增长点等目的,介入养老地产投资开发,多以开发住房的思路开发养老地产,以养老的概念将产品进行差异化打造,最终以产品销售实现投资回报,养老地产的后期运营或者缺失或者委托专业养老服务机构。据不完全统计,国内已经进入及拟进入养老地产的知名房企超30家以上,其中不乏万科、保利、北京太阳城、花样年、绿地、绿城、首创置业、今典集团、路劲地产等著名房企。目前来看,传统地产商介入养老地产投资开发,已经成为未来一大趋势,但运营模式、盈利模式都在探索之中,效果也并不相同,部分开发商秉持住宅开发思路、实行销售为主的策略获得了良好效果,如万科幸福汇项目2011年6月开盘去化83%、2月时间内一起全部售罄;但也有部分开发商的项目因定位过高、区位不佳并未取得预期效果,如保利嘉兴西塘越项目2012年9月开盘之后3个季度仅去化30%、整盘去化预计需要2年半左右。

  

  (二)产业资本积极介入,注重长期持有运营获取回报

  专注于养老市场的产业投资者不同于房企,往往长期持有养老地产项目,以后期运营获得回报,相应的医疗康体、餐饮等养老配套服务较为全面。上海亲和源、北京乐成养老、北京太申详和、北京爱慕家等较有代表性,其开发运营的项目上海亲和源养老社区,北京乐成恭和苑、北京太申详和山庄取得了较好效果。由于养老地产投资回报周期往往较长(业内普遍估计8-10年),采取持有经营模式的养老地产开发商常常采用政府协议出让或者租赁农村集体建设用地(甚至工业用地、军产地)的方式来获得土地,以减少土地的资金投入,缩短投资回报周期。虽然运营模式上,出现了上海亲和源及北京乐成等较为成熟的会员制模式,但实际运营效果差强人意,经过长达3-4年运营仅仅收回了投资成本,盈利尚需时日。

  

  (三)保险借资金优势快速进入,常与保单进行捆绑

  2009年,不动产投资大门向保险资金开启,养老养生项目被划入政策鼓励范围,迄今,泰康、国寿、合众、太平、平安、新华、华夏人寿等险企已开启了一轮针对传统养老模式的全新挑战。由于2012年7月下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》明确指出,保险企业只能长期持有、不能出售养老地产项目。为了尽可能在早期多回收资金,这类养老项目一般与养老保险产品挂钩,投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同,保费门槛从几十万到几百万不等,到期后客户可以选择现金给付,或直接抵入住的租金。据悉,泰康人寿、新华人寿、合众人寿等操作都是保险产品挂钩养老社区。

  

  (四)政府、外资也有涉猎,均在尝试阶段

  鉴于国内养老市场的巨大需求,政府机构、非盈利组织及国外投资机构也介入到养老地产的投资中,但多数项目都在前期建设或者规划阶段,并无实践运营绩效可供参考。政府及非盈利机构投资项目更多偏重社会福利,为老年人提供居住和照料服务,国外投资机构希望将国外的养老模式引入中国,抓住国内养老地产的市场机遇。

  

  二、目前市场上主要的经营模式

  第一,销售模式。相对普通住宅而言增加一些适老化设计,成本增加不会太多,因为可以通过销售来回笼资金,且没有后续管理的问题,往往是住宅开发商试水养老地产的首选;

  第二,销售加持有模式。优势在于以销售住宅为主,不仅回款快,还能获得部分利润,而持有的物业体量较小,不会产生巨大的资金压力,而且运营得当的话能产生长期稳定的经营收益。劣势在于自持部分对服务和管理水平要求高,而普通住宅开发商往往缺乏这方面的资源和积累;

  第三,持有模式。优势在于投资者能够保障项目的管理有效性和服务的水平,在项目积累一定口碑和知名度后,经营者能获得持续稳定的回报。劣势在于投资回收期长,前期资金压力大。

  (一)销售模式

  1、优势:资金回流快,住宅开发商试水养老地产的首选

  国内养老地产尚处初期发展阶段,盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟,国内养老地产开发投资中最大问题是投资回报周期过长,业内估计普遍8-10年,远远大于住宅、商业地产的投资回报周期。尤其养老地产土地问题难以解决的情况下,通过招拍挂获得土地往往导致项目沉淀更多资金,拉长投资回报周期。因此,在一般情况下(土地产权完整),投资开发者更愿意以开发住宅的方式来开发养老地产,只要进行适应老化设计,成本增加不会太多(低于房屋造价的1%),通过销售来回笼资金。只要区位得当、周边医疗配套齐全、交通便利、目标客户定位准确,是可以去得较好成绩的,例如绿地21城孝贤坊等项目,销售去化速度较好,并不亚于刚需类项目。

  2、劣势:无法获得经营和物业增值收入,配套欠缺或影响去化

  销售型模式虽然能够很好的实现资金短期回流,缩短回报周期,但是养老地产运营阶段潜在巨大盈利点却并未获得开发,无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。此外,随着中国家庭结构的变化,空巢老人和421家庭的增加使老年人面临着在行动困难的阶段无人照料的问题,因此在购买用于养老的住宅时很看配套的养老服务。销售型的养老地产项目欠缺这一部分,可能影响项目的整体品质和去化。